Immobilien-Rechner: Kaufpreisfaktor & Rendite berechnen
Posted by Julia Werner •
Rechner Eigenheimfinanzierung So teuer darf Ihr Haus werden
Finanzielle Möglichkeiten realistisch einschätzen
Viele Banken und Vermittler rechnen Ihren Kunden derzeit vor, dass sie auch mit geringen monatlichen Raten hohe Immobilienkredite aufnehmen können. Doch Vorsicht: Der Preis ist oft ein extrem hohes Zinserhöhungsrisiko und eine Kreditlaufzeit bis über 50 Jahre. Mit dem Hauspreis-Rechner von Finanztest können Sie realistisch einschätzen, welchen Kaufpreis Sie sich maximal leisten können. Er berücksichtigt unter anderem die einmaligen und laufenden Nebenkosten der Immobilie.
{{accessMessage}} Felder mit einem * müssen ausgefüllt werden. {{ }} {{ }} Bitte wählen: {{value}} {{choice.value}} group.input.value = @change="submitForm" @invalid="handleInvalid" >
Informationen rund um Immobilienkauf und Hausbau Die Stiftung Warentest untersucht regelmäßig den Markt der Baufinanzierung. Aktuelle Untersuchungen von Bau- und Modernisierungskrediten finden Sie auf der Themenseite Immobilienkredit auf test.de. Aktuelle Zinsen. Wir ermitteln für Sie jeweils zu Monatsbeginn die Zinssätze für Immobilienkredite von über 75 Anbietern (Hypothekenzinsen im Vergleich). Vergleich lohnt. Dass sich für Bauherren und Wohnungskäufer ein Vergleich auch in Zeiten niedriger Zinsen lohnt, zeigt unser Test Eigenheimfinanzierung. Günstige Anschlusskredite. Wie Sie sich durch Kreditvergleiche günstige Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung sichern, zeigt unsere Untersuchung Anschlussfinanzierung. Immobilienpreise in Deutschland. Kaufen oder mieten? Diese Frage stellen sich viele Menschen, die mit einer eigenen Immobilie liebäugeln. Die Stiftung Warentest gibt einen detaillierten Überblick über Preise und Mieten in 115 Städten und Kreisen und zeigt, wo Kaufen immer noch attraktiv ist.
Der Rechner wurde am 14. Februar 2020 auf eine vollständig neue technische Basis gestellt. Zuvor gepostete Kommentare beziehen sich auf die alte (PDF-)Version des Rechners.
Wie viel Haus kann ich mir leisten? Kredit-Budgetrechner
Wieviel Haus kann ich mir leisten?
Mit unserem Haus-Rechner kannst du ermitteln, bis zu welchem Kaufpreis du dir eine Immobilie leisten kannst. Faustregel: maximale Monatsrate sollte 35% des monatlichen Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten.
Welche Kenndaten gibt es und was sagen diese aus?
Welche Kenndaten es gibt, was diese aussagen und Informationen zu den Kaufnebenkosten erfährst du hier. Für die Nutzung unseres Haus-Rechners gibt es einige Kenndaten, deren Bedeutung du schon einmal gehört haben solltest. Daher möchten wir dich im Folgenden mit den wichtigsten Fachbegriffen und Daten vertraut machen.
Aktuelle Miete
Mit der aktuellen Miete ist gemeint, welche Miete du derzeit monatlich an deinen Vermieter zahlst. In der Haushaltsrechnung kannst du diese Mietzahlung anschließend wegfallen lassen. Du sparst diesen Betrag später bei deinem Eigenheim ein, da du in dem Fall keine Miete mehr zahlen musst. Wenn du bei der Haushaltsrechnung deine fixen Kosten summierst, kannst du die monatliche Miete unberücksichtigt lassen.
Zusätzlich verfügbares Einkommen
Das zusätzlich verfügbare Einkommen wird auch als frei verfügbares Einkommen bezeichnet. Es handelt sich dabei um den Einkommensteil, den du zusätzlich zur aktuellen monatlichen Warmmiete noch aufwenden könntest.
Die Frage lautet: Welchen Betrag kann ich Monat für Monat zusätzlich zur bisherigen Miete aufwenden, um den anschließenden Immobilienkredit abzuzahlen?
Du solltest nicht dein komplettes frei verfügbares Einkommen verwenden. Stattdessen ist es empfehlenswert, einen sogenannten Risikopuffer zu belassen. Dieser kann zur Bezahlung unvorhergesehener Ausgaben dienen, die immer wieder auftreten können. Ohne eine solche Liquiditätsrücklage könnte im schlimmsten Fall die gesamte Finanzierung ins Wanken geraten.
Monatlichen Nebenkosten der neuen Immobilie
Möchtest du eine Immobilie kaufen, dann fällt zunächst der Kaufpreis an. Es gibt bei Wohneigentum ebenso wie bei der Miete laufende monatliche Kosten zu berücksichtigen. Es handelt sich dabei in erster Linie um die Monat für Monat anfallenden Nebenkosten. Darunter fallen:
Wasser
Strom
Heizung
Abfallentsorgung
Versicherungsprämien
Abwasser
Für die Kalkulation solltest du wissen, wie hoch diese Nebenkosten für dein jeweiliges Eigenheim sein werden. Durchschnittlich kannst du damit kalkulieren, dass die monatlichen Nebenkosten etwa 200 bis 400€ betragen werden. Dieser Betrag ist sehr individuell und von mehreren Faktoren abhängig. Dazu gehört zum Beispiel die Anzahl der Bewohner, die Wohnfläche oder die Dämmung des Hauses.
Jährlicher Zinssatz (nominal in Prozent)
Mit dem jährlichen Zinssatz als Nominalzins ist gemeint, welchen Zins du für den späteren Immobilienkredit voraussichtlich zahlen wirst. Die Banken geben diesen Zins meistens als Nominal- oder Sollzins an. Da die Zinssätze für Immobiliendarlehen derzeit günstig sind, beläuft sich der jährliche Nominalzins im besten Fall sogar auf unter 1%.
Jährlicher Zinssatz effektiv
Bei einem Immobilienkredit liegt der effektive Zinssatz stets höher als der Nominalzins. Im Gegensatz zum Nominalzins berücksichtigt der effektive Jahreszins, dass deine Kreditraten nicht jährlich, sondern monatlich anfallen. Dies führt dazu, dass Zinsen auch auf einen kleinen Teil einer bereits geleisteten Tilgung berechnet werden.
Somit fällt eine unterjährige Verzinsung an. Anders ausgedrückt handelt es sich beim Effektivzins um den Zins, den du für den Immobilienkredit tatsächlich zahlst. Er ist daher das beste Vergleichsmittel zwischen mehreren Krediten, wenn du das günstigste Darlehen finden möchtest.
Finanzierungsdauer
Die Finanzierungsdauer gibt an, wie lange du bereit bist, den Immobilienkredit zurückzuzahlen. Du solltest darauf achten, dass die Kreditlaufzeit nicht über das Renteneintrittsalter hinausgeht. Spätestens mit 67 Jahren solltest du den Immobilienkredit vollständig getilgt haben.
Nicht verwechseln solltest du die Finanzierungsdauer mit der Zinsfestschreibung. Bietet der Kreditgeber eine Zinsfestschreibung für zehn Jahre an, ist diese Zeit nicht gleichbedeutend mit der Finanzierungsdauer. Die Zinsfestschreibung von zehn Jahren bedeutet lediglich, dass der Zinssatz für diesen Zeitraum garantiert ist. Anschließend benötigst du zumeist eine Anschlussfinanzierung. Erst wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt ist, ist die Finanzierungsdauer abgelaufen.
Eigenkapital
Ein Immobilienkredit fällt in den Bereich des sogenannten Fremdkapitals. Die Bank stellt hier Kapital anderer Kunden zur Verfügung – Fremdmittel. Demgegenüber spielt seit einigen Jahren das sogenannte Eigenkapital in der Baufinanzierung eine wichtige Rolle. Du gibst mit dem Eigenkapital an, welchen Betrag du selbst für dein Immobilienvorhaben aufbringen kannst. Viele Banken verlangen eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 oder 25%.
Was bedeutet das? Wenn du eine Immobilie zu einem Preis von 200.000€ kaufen möchtest, müsstest du mindestens 40.000€ Eigenkapital aufbringen. Die Vorgaben der Banken sind diesbezüglich sehr unterschiedlich. Jedoch ist es immer mit Vorteilen verbunden, wenn du möglichst viel Eigenkapital in die Immobilienfinanzierung einbinden kannst.
Kaufnebenkosten im Kaufpreis
Beim Immobilienkauf ist nicht nur der Kaufpreis zu finanzieren, sondern auch die sogenannten Kaufnebenkosten. Diese solltest du bei der Kalkulation nicht außen vorlassen. Im Idealfall kannst du die Kaufnebenkosten zwar durch Eigenkapital abdecken, aber dies funktioniert nicht immer. Es ist wichtig, die Summe der Kaufnebenkosten zu kennen. Eventuell musst du zumindest einen Teil davon über den Immobilienkredit finanzieren.
Im Überblick sind es die folgenden Kaufnebenkosten, die typischerweise bei einem Immobilienkauf anfallen:
Maklerkosten
Notarkosten
Grunderwerbsteuer
Diese einzelnen Kostenarten möchten wir die im Folgenden etwas näher erläutern.
Maklerkosten
Die Maklerkosten fallen dann an, wenn du einen Immobilienmakler mit der Suche nach dem passenden Objekt beauftragt hast. In Deutschland ist es üblich, dass der Käufer bzw. Kaufinteressent ein Großteil oder die gesamten Maklerkosten übernimmt. Diese berechnen sich prozentual auf den Kaufpreis der Immobilie. Was bedeutet das?
Hat die Immobilie einen Kaufpreis von 300.000€ und berechnet der Makler eine Provision von 4%, belaufen sich die Maklerkosten auf 12.000€. In der Regel liegen die Maklerkosten meistens zwischen 3 und 6% auf Grundlage des Kaufpreises. Einsparen kannst du die Maklerkosten, indem du keinen Makler mit der Immobiliensuche beauftragt.
Notarkosten
In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass bei der Eigentumsübertragung von Immobilien und Grundstücken eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages vorliegen muss. Daher handelt es sich bei Notarkosten um obligatorische Kosten, die als Kaufnebenkosten immer anfallen. Die Notargebühren beziehen sich wie auch die zuvor genannten Maklerkosten auf den Kaufpreis. Sie liegen in der Regel zwischen ein bis zwei %. Das bedeutet, dass beim Kaufpreis von 250.000€ Notargebühren in Höhe von durchschnittlich 2.500 bis 5.000€ fällig werden.
Eintragung ins Grundbuch
Das Grundbuch ist in Deutschland eine Art Bestandsverzeichnis oder auch amtliches Register, das sämtliche Vorgänge der Vergangenheit und Gegenwart von unbebauten und/oder bebauten Grundstücken enthält.
Die Eintragung kostet ca. 0,5% – 1% des Kaufpreises der Immobilie.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer zählt ebenfalls zu den Kosten, die bei einem Immobilienkauf als Kaufnebenkosten immer anfallen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer bezieht sich wiederum auf den Kaufpreis der Immobilie bzw. des Grundstücks. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5%. Es kann demzufolge einen erheblichen Unterschied machen, in welchem Bundesland du lebst.
Aktuell (April 2020) zahlst du in den folgenden Bundesländern die jeweilige Grunderwerbsteuer in Höhe von:
Baden-Württemberg: 5,0%
Bayern: 3,5%
Berlin: 6,0%
Brandenburg: 6,5%
Bremen: 5,0%
Hamburg: 4,5%
Hessen: 6,0%
Mecklenburg-Vorpommern: 6,0%
Niedersachsen: 5,0%
Nordrhein-Westfalen: 6,5%
Rheinland-Pfalz: 5,0%
Saarland: 6,5%
Sachsen: 3,5%
Sachsen-Anhalt: 5,0%
Schleswig-Holstein: 6,5%
Thüringen: 6,5%
Das Ergebnis des Budgetrechners erklärt
Nachdem du nun weißt, welche Angaben du bei unserem Budgetrechner machen muss, möchten wir gerne das ermittelte Ergebnis erläutern. Durch die Berechnung erhältst du in der Übersicht die folgenden Angaben:
Maximaler Kaufpreis der Immobilie
Maklerkosten
Notarkosten
Eintragung ins Grundbuch
Grunderwerbsteuer
Gesamtkosten der Immobilie
Immobilienkreditbetrag
Eigenkapitalanteil an den Gesamtkosten
Monatliche Rate
Zinsen insgesamt
Maximaler Kaufpreis der Immobilie
Der maximale Kaufpreis der Immobilie zeigt dir an, wie viel die von dir gewünschte Immobilie maximal kosten darf. Dieses Ergebnis ist äußerst hilfreich. Vielleicht hast du schon eine Immobilie im Auge, die 300.000€ kostet. Der ermittelte maximale Kaufpreis beläuft sich aber auf lediglich 250.000€. Du siehst an diesem Ergebnis, dass du dich besser nach einer etwas günstigeren Immobilie umsehen solltest.
Maklerkosten
Ein weiterer Teil des ermittelten Ergebnis sind die Maklerkosten. Diese fallen unter der Voraussetzung an, dass du einen Makler mit der Immobiliensuche beauftragt hast. Die hinzukommende Maklerprovision (Maklerkosten) ist nicht zu unterschätzen. Wie du an dem Ergebnis siehst, können diese mehrere Tausend oder über 10.000€ betragen.
Diesen Posten kannst du sparen, indem du keinen Makler beauftragst. Häufig ist es aussichtsreich, Bekannte oder Kollegen nach angebotenen Immobilien zu fragen. Alternativ oder zusätzlich kannst du ebenfalls Annoncen in Zeitungen oder im Internet schalten.
Notarkosten
Die Notarkosten sind bei jedem Immobilienkauf obligatorisch. Diese machen 1 bis 2% des Kaufpreises aus. Trotzdem tauchen die hinzukommende Notarkosten im Ergebnis der Berechnung auf, weil du diese zahlen bzw. eventuell finanzieren musst.
Eintragung ins Grundbuch
Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben und wird bei jedem relevanten Rechtsvorgang (Kauf, Schenkung o.Ä.) geändert, so dass du auf die Richtigkeit der Angaben vertrauen kannst. Die Eintragung und die damit verbundenen Kosten sind obligatorisch.
Grunderwerbsteuer
Ebenfalls zu den obligatorischen Kaufnebenkosten gehört bei jedem Immobilienerwerb die Grunderwerbsteuer. Diese musst du unabhängig davon zahlen, ob du eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus erwirbst. Die ermittelte Grunderwerbsteuer im Ergebnis kann je nach Bundesland sehr unterschiedlich ausfallen. Im besten Fall zahlst du bei einem Kaufpreis von 200.000€ nur 7.000€ an Grundsteuer. Im schlechtesten Fall kann das ermittelte Ergebnis bei über 14.000€ liegen.
Gesamtkosten der Immobilie
Dieses Teilergebnis ist besonders wichtig. Die Gesamtkosten der Immobilie setzen sich aus dem Kaufpreis und sämtlichen Kaufnebenkosten zusammen. In diesem Fall wird der Kaufpreis mit den Notarkosten, der Grunderwerbsteuer und Maklerkosten addiert. Die Gesamtkosten der Immobilie sind gleichzeitig der Betrag, den du durch Fremd- und eventuell vorhandenes Eigenkapital finanzieren musst.
Immobilienkreditbetrag
Im Idealfall sind die Gesamtkosten der Immobilie nicht identisch mit dem benötigten Immobilienkreditbetrag. Dann handelt es sich um eine sogenannte Vollfinanzierung. Diese beinhaltet zum Teil deutlich höhere Zinskosten, als wenn du Eigenkapital mit in die Finanzierung einbinden kannst.
Im Idealfall ist der Immobilienkreditbetrag das Ergebnis, wenn du dein Eigenkapital von der Gesamtkosten der Immobilie abziehst. Belaufen sich die Gesamtkosten der Immobilie auf 280.000€, benötigst du bei 40.000€ vorhandenem Eigenkapital einen Immobilienkredit über 240.000€.
Eigenkapitalanteil an den Gesamtkosten
Im besten Fall kannst du Eigenkapital mit in die Immobilienfinanzierung einbinden. Umso höher dieser Eigenkapitalanteil ist, desto günstigere Zinssätze werden angeboten. Somit handelt es sich um den Anteil der Gesamtkosten, den du durch Eigenkapital aufbringen kannst. Beachte, dass es sich um liquide Mittel handeln muss. Das bedeutet, dass du Geldguthaben, Wertpapiere oder andere Sachwerte in die Immobilienfinanzierung einbinden kannst.
Der Eigenkapitalanteil an den Gesamtkosten sollte mindestens 20 bis 25% betragen. Dann ist die Finanzierung meistens stabil und Banken sind dazu bereit, besonders günstige Bauzinsen anzubieten. Nicht wenige Kreditinstitute fordern einen bestimmten Eigenkapitalanteil. Ist dieser nicht vorhanden, wird der Kreditantrag unter Umständen abgelehnt.
Monatliche Rate
Die monatliche Rate ist der Betrag, den du zukünftig für den Immobilienkredit zahlen musst. Die Monatsrate setzt sich aus der aktuellen Miete sowie dem zusätzlich verfügbaren Einkommen abzüglich der monatlichen Nebenkosten der neuen Immobilie zusammen. Bezüglich des Immobilienkredites ist die monatliche Darlehensrate eine Mischung aus Zins und Tilgung. Die monatliche Rate ist gleichzeitig die Belastung, die du mindestens während der vereinbarten Zinsfestschreibungsdauer tragen musst.
Zinsen gesamt
Hier erfährst du, wie viel Zinsen du an die Bank während der gesamten Kreditlaufzeit zahlst. Dieser Betrag ist meistens hoch, das liegt daran, dass ein Immobilienkredit meistens Laufzeiten zwischen 20 und 30 Jahren hat. In dieser Zeit kommt eine enorme Zinssumme zusammen.
Tipps rund um das Sparen für das Eigenheim
Es gibt einige Möglichkeiten, wie du rund um dein Eigenheim sparen kannst. Diese Tipps können dir dabei helfen, bares Geld zu sparen. In der Übersicht möchten wir insbesondere auf die folgenden Tipps näher eingehen:
Auf Erspartes zurückgreifen
Förderungen nutzen
Eigenleistung erbringen
Baukindergeld beantragen
Grunderwerbsteuer einsparen
Auf Erspartes zurückgreifen und Eigenkapitalquote verbessern
Ein Tipp im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Finanzierung eines Eigenheims lautet, Eigenkapital in die Finanzierung einzubinden. Daher ist es sinnvoll, wenn du auf Erspartes zurückgreifen kannst. Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto sicherer ist die Finanzierung. Zudem bieten Banken bei einer relativ hohen Eigenkapitalquote einen besseren Zinssatz als bei wenig Eigenkapital an.
Bei einer Summe von 200.000€ kann es passieren, dass du durch mehr Eigenkapital im Laufe der Jahre über 10.000€ an Zinskosten einsparen kannst. Als Eigenkapital kannst du die folgenden Guthaben und Vermögenswerte nutzen:
Guthaben auf Tages-, Spar- oder Festgeldkonten
Bestände im Wertpapierdepot
Sachwerte wie Edelmetalle
Forderungen, beispielsweise aus einer Lebensversicherung
Förderungen nutzen: KfW-Förderungen, Riester-Rente und Bausparvertrag
Ein weiterer Tipp im Zusammenhang mit dem Eigenheim lautet, dass du verfügbare Förderungen nutzt. Der Staat tut einiges dafür, um den Erwerb oder Bau eines Eigenheims zu unterstützen. Ein gutes Beispiel sind die KfW-Förderungen. Die KfW stellt verschiedene Förderprogramme zur Verfügung, die auf Wohneigentum ausgerichtet sind. Darunter fallen die nachfolgenden Förderprogramme:
Tagged: